Când îți dorești să construiești un vis, o casă, o clădire de birouri, o casă de vacanță sau altceva, printre primele întrebări e „Cu ce să încep?”/„Cum să încep?”.
Odată ce te-ai decis să construiești, primul pas este să discuți un cu specialist, cu un arhitect și să îți aloci timpul și resursele necesare acestui proiect.
Prin dialogul și îndrumarea arhitectului primești ajutor pentru a lua decizii informate, definești ce îți dorești cu adevărat și vei primi o vizune de ansamblu a proiectului, de la idee la finalizarea clădirii.
Iată etapele realizării unei clădiri, explicată în 6 pași principali
Există multe alegeri posibile în zona imobiliară, zone istorice, clădiri existente, terenuri. Fiecare opțiune are plusuri și minusuri. Ca punct de start al discuției pentru întâlnirea cu arhitectul, este necesar să ai o listă de dorințe, wish list (de exemplu cele privind atmosfera, suprafața, materiale preferate, funcțiunea, scopul proiectului, etc. ).
Arhitectul analizează informațiile puse la dispoziție prin perspectiva legislației, regulamentelor existente și a riscurilor potențiale pe parcursul proiectului.
Astfel, poți afla regulamentul de urbanism care se aplică acelei zone (PUZ – Plan Urbanistic Zonal), prevederile planului general de urbanism (PUG), funcțiunile permise, suprafețele maxime construite, indicii urbanistici (POT –procent de ocupare a terenului & CUT), dacă sunt prevăzute exproprieri, riscurile și blocajele care pot să apară pe parcursul proiectului. De la caz la caz, se pot recomanda realizarea unor studii suplimentare precum cele pentru o zonă protejată sau evaluarea cu expertul de structură, consultanță pentru infrastructură (investigații la branșamentele electrice, apă, canalizare).
Este util ca în această etapă beneficiarul să pună la dispoziție un Certificat de Urbanism eliberat de autoritatea în aria căreia se află terenul/imobilul.
La finalul acestei faze se stabilețte tema generală de proiectare care va sta la baza următoarei etape, concept arhitectură.
Faza de concept arhitectură este faza de creație, când trecem de la idei la forme și geometrie. Conceptul este esențial pentru a obține un proiect de succes. În acestă etapă se iau deciziile importante, se analizează mai multe opțiuni, se „croiește casa”.
Arhitectul studiază tema de proiectare în relație cu mai multe criterii: dorințele beneficiarului, legislație, dimensiuni, așezarea pe teren, orientarea camerelor în funcție de soare, suprafața camerelor, fluxurile, parcursul prin clădire, proporțiile, percepția, materialitate, perspectivele importante. Viziunea arhitectului pornește de la comunicarea deschisă cu beneficiarul și presupune o cât mai bună înțelegere a temei și scopului de ambele părți. Povestea prinde contur prin schițe, planuri, secțiuni, fațade, machetă, randări (imagini fotorealiste), simulări 3D – BIM (Building Information Modeling).
După încheierea fazei de concept se poate începe procesul de obținere a autorizației de construire. După acceastă fază se poate realiza și un deviz estimativ.
Certificat de Urbanism - Avize - Autorizație de construire - OK șantier
O dată validată faza de concept, se poate începe procesul de autorizație prin depunerea documetelor pentru emiterea Certificatului de Urbanism în vederea construirii. În general, emiterea certificatului de urbansim durează 30 de zile. Prin acesta, autoritatea emitentă informează ce avize și acorduri sunt necesare pentru construire. În funcție de complexitatea proiectului, acestea sunt de mai multe tipuri: avize privind racordurile la utilități (apă, canal, electricitate, telefonie), avizul de mediu, avizul Inspectoratului de Situații de Urgență (zis și aviz de la Pompieri), avizul Ministerului Culturii, aviz Circulații, și lista poate continua.
Pentru fiecare aviz, arhitectul elaborează o documentație specifică împreună cu inginerii de specialitate, experții, verificatorii.
Pentru obținerea autorizației de construire, este necesar ca toate avizele și acordurile să fie obținute. La acestea se adaugă studiile de specialitate cerute prin legislație care sunt elaborate de arhitect, inginerul de structură, inginerii de instalații. Aceste studii formează Documentația Tehnică pentru Autorizație de Construire (DTAC) care se depune la autoritatea competentă.
Arhitectul este liderul întregii echipe de specialiști. De exemplu, pentru proiectul unei case, echipa este formată din peste 8 specialiști: arhitect, inginer de structură, inginer topometrist, inginer geo-tehnist, ingineri de instalații (electrice, sanitare, ventilații & încălzire) la care se adaugă verificatori pentru fiecare specialitate. În funcție de temă, din echipă mai pot face parte arhitectul peisagist, inginerul pentru conformarea la standardul de casă pasivă, etc.
“God is in details”spunea bine architectul Ludwig Mies van der Rohe (1886-1969).
Pe baza temelor lansate de arhitect, fiecare specialist elaborează proiectul pentru execuție. În această etapă se detaliază fiecare element și se definesc: exigențele materialelor, straturile, indicațiile de alcătuiri, îmbinările materialelor, stereotomiile, detaliile, iluminatul, etc. Rezultă piesele pentru șantier și regulile de asamblare ale acestui puzzle uriaș.
De asemenea, pe fiecare specialitate sunt date centralizări de calcule de cantități (BOQ- Bill of Quantities), iar bugetul se poate calcula și urmări pe baza acestora. Este o fază care necesită timp, răbdare și care, din păcate, de multe ori se omite din documente. Pe termen lung, lipsa detalierii cauzează riscuri mult mai mari decât alocarea de timp în plus pentru această etapă. De exemplu, problemele ce pot apare în timp sunt: mucegaiurile, pierderile de căldură, infiltrațiile, lipsa confortului și chiar unele probleme de sănătate.
Lipsa detalierii cauzează probleme mai mari decât timpul și costul acestei faze.
Pentru ofertare, constructorul va cere proiectul tehnic și după semnarea contractului va începe șantierul. Pentru o bună execuție, sunt necesare proiecte de calitate, care să ofere claritate tuturor celor implicați, de la beneficiar, la funizori, la constructori.
Pe parcursul șantierului, fiecare piesă din proiect este comandată și pusă în operă confrom specificațiilor. Arhitectul și inginerii asigură asistența tehnică de specialitate prin care se urmărește asigurarea controlului calității și respectarea proiectului. Dacă execuția are nevoie de clarificări, informări suplimentare, adaptări, atunci constuctorul consultă echipa de proiectare pentru a lua cele mai bune decizii și pentru a păstra viziunea până la final. Faza de șantier durează de obicei cel mai mult deoarece sunt multe elemente de asamblat, timpi de execuție și de uscare necesari, timp de livrare materiale, etc. Este o etapă prin care pas cu pas, toate ideile devin realitate: betonul este turnat, structura asamblată, instalațiile puse în funcțiune, finisajele montate.
Nu recomandăm ca în perioada șantierului să se facă modificări majore față de proiectul elaborat. Modificările în șantier conduc la bugete depășite, la întârzieri, stres suplimentar și sunt dificil de gestionat. Dacă sunt modificări importante, cum ar fi cele ale fațadelor, atunci este necesar să se reia procesul de autorizare și se amână recepția cu primăria pentru finalizarea lucrărilor.
Sfatul nostru este să măsurăm de mai multe și să tăiem o singură dată. În cazul construcțiilor, înseamnă să alocăm resurse pentru fazele de concept arhitectură, proiectul tehnic, planificare buget și să înceapă apoi șantierul.
Fiecare etapă diferă ca durată în funcție de complexitatea proiectului. Cu răbdare și determinare fiecare șantier ajunge la final. Cea mai mare satisfacție este cea a reușitei, atunci când, la final, totul se aliniază, când puzze-ul se închide. Viața clădirii de atunci începe. Și viața beneficiarilor devine din acel moment mai bună, mai frumoasă și confortabilă.
