Start proiect arhitectura/ design pentru dezvoltarea afacerii – Realitatea din teren

In peste 14 ani de  activitate ca arhitect am analizat si desenat peste 1000 de planuri. Inainte de a pune bazele pentru orice proiect arhitectura, am studiat terenurile pe care companii aflate in expansiune, dezvoltare le analizau pentru a decide care este varianta optima pentru investitiile si strategiile lor. Am vizitat la pas sute de terenuri si de spatii existente pentru a recomanda care este apoi pretabil pentru strategia companiei. 

Daca un teren sau cladire nu este pretabil, anuntam din prima etapa astfel incat energia, timpul si bugetele sa fie concentrate catre acele idei care pot deveni un proiect arhitectura fezabil.  

Start proiect arhitectura - context

Dupa ce trece luna ianuarie, luna rezolutiilor care de multe ori suna astfel:

• Pana la Craciun termin santierul! (in conditiile in care nici nu am discutat cu un arhitect ca sa stiu cat dureaza numai autorizatiile)
• Deschid pana in iunie. E pe structura usoara…. 
• Cunosc pe cineva la Primarie si la mine va merge mai repede.
• Schimb doar finisajele. Nu am nevoie de autorizatie! 
• Cat de greu poate fi? 

Oricare din afirmatiile de mai sus are nevoie de context si de a sti. Generalizarile duc la concluzii superficiale. De exemplu, daca o cladire este in zona protejata sau in aria de protectie a unui monument, chiar si schimbarea finisajelor necesita autorizatie de construire. Riscul este unul penal!

Pregatirea actelor: temelia pentru orice proiect arhitectura

Un bun proverb romanesc spune “Iarna iti faci car si vara sanie“ !

Dar daca aveti in gand sa incepeti sa construiti o cladire noua pentru a va dezvolta afacerea cum ar fi un magazin, fie o reamenajare a sediului existent, sau o mutare, fie refurbishment al unei cladiri pe care o aveti sau lucrari ample precum un parc fotovoltaic, primul pas este bine sa aveti ordine in acte. O scurta lista este:

• Carte funciara / carti funciare la zi
• Verificarea daca geometria din teren corespunde cu ce din baza de date de la OCPI.
  Am avut un caz in care existe o deplasare de 4 m intre conturul din cadastru si realitate !
• Verificarea daca planul cladirii din cadastru corespunde cu realitate –
  In peste 80% din cazuri am intalnit pereti care s-au demolat fara autorizatie de construire, fara opinia expertului de structura. O data cu achizita sau inchirierea preluati si riscurile ascunse.

• Daca terenurile sunt alipite/dezmebrate si din punct de vedere cadastral
• Daca exista un PUZ/PUD

Exemple de situatii reale care pot bloca un proiect arhitectura

Si credem ca daca nu le-am intalnit, nu exista. Sunt situatii diverse pe care le intalnim ca design manageri si care pot bloca un proiect arhitectura in faza de avizare. Exemple de povesti reale  intalnite  in practica.  Din categoria diverse si nepravazute. Daca nu ar fi, nu s-ar povesti. 

1. Teren deplasat 4 m fata de cadastru – rectificarea este de durat – cel putin 3-4 luni
2. Imobile (teren/cladire)  cu ipoteci bancare - dureaza in plus cateva luni obtinerea acordului bancii in cadrul autorizarii
3. O parte din teren propus spre expropriere – destul de des intalnite – zonele de largire a drumurilor, zonele fara tratuare, etc.
4. Un teren incadrat  gresit in cimitir in loc de curti constructii
5. Teren care nu are geometrie – teren care nu a fost masurat folosind noile tehnologii
6. Teren rotit in realitate fata de cadastru – rectificarea presupunea acordul tuturor vecinilor si refacerea geometriei acestuia
7. Imobile in curs de succesiune
8. Imobile pe care nu este permisa functiunea vizate – in regulamentul de urbanism sunt prevazute functiuni premise si interzise  pe terenul respectiv.
   De exemplu daca vreau sa construiesc un spatiu comercial de 500 de mp intr-o zona de case, de obicei nu este permisa decat o suprafata de maxima stabilita prin PUG
9. Imobile/ terenuri cu calcane – unele dintre cele mai dificile situatii – modifica considerabil viziunea initala cu ceea ce se poate face
10. Terenuri cu retele publice care trec pe teren.
    Am intalnit un caz in care terenul era traversat de un canal colector la Bucurestiului care nu poate fi deviat si are si raze de siguranta. Solutia a fost amplasarea cladirii rotita si usor modificata ca gabarit fata de planul initial. 
11. Teren traversat de retele de medie sau inalta tensiune. Exista distante de siguranta care conduc uneori spre inutilizarea acelui teren.
    Au fost destule cazuri in care nu am recomandat achizitia unui teren. 
12. Teren traversat de conducte de petrol, conducte de gaze, magistrale de gaze, etc.
    Intr-unul din proiectele unui parc fotovoltatic am realizat si un proiect de protectie a unei conducte lucrand cu un expert de specialitate. 
13. Terenuri aflate intr-o zona de inundabilitate
14. Teren extravilan – legal nu se poate construi pe terenurile acestea.
    Este un singur  cuvant care schimba complet planul de acasa cu cel din realitate. 
15. Teren aflat in aria de protectie a unui sit arheologic, sau zona de proiectie a unui monument.
16. Imobil aflat pe coridorul de zbor al avioanelor

Si cate si mai cate sunt. 

Concluzie - ce nu incepem, nici nu terminam

Ca prim pas la startul unui proiect arhitectura este necesara o consultanta pentru verificarea temeinica a situatiei trenurilor, imobilelor astfel incat atunci cand incepeti sa fiti constienti de riscuri si de solutiile de rezolvare a acestora astfel incat stabiliti termene realiste  de finalizare. 

A construi este asemenea unei calatorii cu avionul la care verificati inainte de a pleca documentele care va insotesc.

Fara a avea documentele juridice la zi, fie ca este teren, fie ca este cladire existenta, se prelungeste  startul proiectului. Este necesar ca etapele sa se parcurga intr-o anumita logica astfel incat sa ajungeti la bun final cu investitia.

Majoritatea spetelor de mai sus au rezolvare, numai ca necesita timp, resurse, rabdare si adaptare a asteptarilor. Daca aveti pe plan sa construiti, sa dezvoltati, sa renovati, consultanta cu un arhitect cu experienta va face difereta. Reduceti astfel din vestitele “drame” din santier si din viitor.