Care sunt acele costuri ascunse in constructii care nu se iau in calcul atunci cand incepe un proiect? In constructii si arhitectura unul dintre subiectele cele mai discutate in ultimii ani este bugetarea. Acest subiect al bugetului implica numeroase variabile ale viitorului: cand va incepe efectiv santierul, cat va dura autorizarea, timpul necesar licitatiei cu constructorul, schimbari legislative, etc. Daca ar exista un glob magic si sa anticipam volatilitatea atunci poate ar fi mai simplu. Dar experienta din ultimii ani ne arata ca noua realitate este sa lucram cu neprevazutul. Si sa mergem mai departe avand in minte obiectivul.
Din experienta zecilor de proiecte finalziate, am observat ca exista o serie de elemente care nu sunt cuantificate sau uitate la momentul de creionare al unei cladiri, devenind ulterior veritabile costuri ascunse in constructii. Arhitectul este printre primii care initiaza dezvoltarea proiectului si printre ultimii care termina misiunea prin participarea la receptia cu Primaria si realizarea etapei As Buit pentru obtinerea autorizatiei ISU acolo unde este cazul. Un ciclu de dezvoltare al unui proiect de la primele decizii pana la finalul santierului poate ajunge si la 2-3 ani in functie de complexitatea demersului. Astfel, multe se intampla in acest interval.
Am selectat 10 elemente care sunt de obicei subevaluate si care pot genera costuri ascunse in constructii si care nu tin de arhitect sau de proiectare.
Dezvoltarea unui proiect inseamna timp. Traim intr-un moment al instantaneului, al cititului doar cu texte cu buline rezumate de AI, dar constructiile necesita o abordare personalizata, adaptare la contextul, legislatia, analiza comparativa a mai multor variante. Spre deosebire de alte “produse”, o cladire va ramane zeci de ani, nu o schimbam dupa un an ca pe ultimul model de telefon.
in functie de destinatia si de dimensiunea viitoare constructii, pe parcursul avizarii si autorizarii sunt taxe fie fixe, fie procentuale calculate din valoare de investitie a constructiei. De exemplu taxa pentru emiterea autorizatiei de construire se calculeaza procentual, iar pentru avizul de mediu este o taxa fixa pentru fiecare etapa.
Cele mai consistente taxe pe care le-am intalnit sunt cele pentru scoaterea din circuitul agricol pentru terenurile mari, extravilane. De exemplu, pentru parcuri fotovoltatice taxa avizului poate ajunge la cateva sute de mii de euro in functie de suprafata si de calitatea solului.
Bransamentele, legarea la utilitatile necesare unei bune functionari precum: apa, canalizare, gaze, electricitate sunt de cele mai multe ori subdimensionate sau chiar uitate in fazele initiale, devenind ulterior costuri semnificative procentual. Chiar si in orase pot reprezenta investitii de zeci de mii de euro.
Dintre acestea, de obicei bransamentul electric este cel mai important cost din punct de vedere procentual. Iar daca vorbim de situri izolate, atunci chestiunea devine si mai complexa, si deci costisitoare avand de construit inclusiv bazine pentru rezerva de apa pentru sistemul de hidranti exteriori.
Exemplu. Siturile izolate sau care nu au asigurate infrastructura de apa, canalizare, stingere incendii, pentru aceeasi cladire ugetul este mai mare: de la zeci de mii la sute de mii de euro ca investitie initiale in comparatie cu acesi cladire intr-un context urban.
Un element relativ simplu, dar care necesita structura, fundatii, o anumita estetica, porti automate, etc.
Un factor macroeconomic, adesea generator de costuri ascunse in constructii, prezent in orice buzunar si buget. Practic, daca anul acesta obtin autorizatia, intrebarea este cu ce pret voi construi la anul ?!
O infatie de 10% cum a fost in ultimii ani, intr-un buget de executie de 1 milion de euro reprezinta 100 000 de euro diferenta! Si nu e de la cantitati sau de la structura. Inflatia schimba ecuatia complet. Sau mai simplu spus socoteala de acasa cu cea din targ nu prea se potrivesc.
Cu cat deciziile se iau mai greu, cu cat exista mai multe persoane implicate in vaidare, cu atat procesul va dura mai mult. Sunt zeci de decizii de luat pentru a construi. 2-3 luni de asteptare a unei decizii ifluenteaza data de final. Cu cat validarile dureaza mai mult:
Timpul decizional este un factor financiar real si o sursa de costuri ascunse in constructii.
Foarte multe termene se stabilesc fara a tine cont de impredictibilitatea vremii sau data de start a santierului. Daca un proiect obtine autorizatia in luna mai este diferit decat daca obtine autorizatia in noiembrie. In iarna sunt cateva luni in care lucrarile stagneaza din motive obiective. „Iarna nu-i ca vara”.
Fiecare material care este pus in opera are anumite reguli de utilziare astfel incat in timp sa se comporte bine, adica sa fie durabil, sa reziste in timp.
Mintea merge mai repede decat realitate. In general mereu calculam drumul cel mai scurt. Dar nu calculam ce se intampla daca nu merge totul conform celor anticipate. De exemplu, am obtinut autorizatia, dar constructorul intre timp are alta lucrare in care este implicat, sau anumite materiale, utilaje, specialist nu sunt disponibili cand am eu nevoie. Acestea de obicei sunt incadrate in buget la diverse si neprevazute, fiind acele costuri ascunse in constructii care nu se pot anticipa la start proiect. Elemente care nu se pot anticipa la start proiect. Un exemplu este chiar ce se intmpla in aceste zile cu pretul motorinei (martie 2026). Nu stim pretul motorinei pentru transportul materialelor de constructii de la data cand voi avea nevoie.
Proiectele dezvoltate doar pentru faza DTAC si avizare nu sunt suficiente pentru a construi. Faza de autorizare reprezinta un rezumat al proiectului. Este doar prima pagina a unei carti complexe si complete. – Vezi articolul de blog - Ce inseamna proiect complet! https://studioae.ro/blog/ce-inseamna-un-proiect-de-arhitectura-complet/
Un proiect incomplet, va genera un raspuns incomplet, deci un buget incomplet.
Partea de proiecte tehnice si detaliere este de multe ori delagata catre costructor in contracte Design& built, dar detaliul necesar constructorului se gandeste si propune de arhitect si se executa de constructor. In graba santierului, gandirea detaliului va fi omisa, si de aici problemele lucrarilor ascunse care unele nu se mai pot remedia. O detaliere a unei cladiri contine cel putin 20 de detalii de arhitectura, de imbinari, de succesiuni de straturi care nu se subinteleg chiar daca am mai facut.
In concluzie, daca la fiecare din aceste 10 aspecte ce pot genera costuri ascunse in constructii calculam o eroare de 5% fata de bugetul optimist estimat rezulta o deviatie. Simplist calculand, diferenta este:
10 elemente x 5% = 50%!
Si de aici numeroasele povesti din si despre santiere care mai de care. Si cu toate aceste neprevazute care au fost si vor mai fi, lumea construit si va reusi sa construiasca si in vremuri incerte.
